|
Арбитражный юрист |
|
| Статья 201.5. Особенности установления денежных требований участников строительства. (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ) |
| 1. Открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства. (в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ) |
| 2. При установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). В случае, если обязательство по оплате жилого помещения участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного реального ущерба учитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства. (в ред. Федеральных законов от 13.07.2015 N 236-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ) |
| Превышение суммы денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества над стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, не может являться основанием для снижения размера денежных требований участника строительства или повлечь за собой иные негативные последствия для такого участника строительства. (в ред. Федеральных законов от 13.07.2015 N 236-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ) |
| Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым конкурсным управляющим за счет застройщика. Стоимость жилого помещения рассчитывается исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику строительства, и показателя рыночной стоимости одного квадратного метра в соответствующем объекте строительства. Соответствующий отчет об оценке направляется конкурсным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд. Участник строительства вправе при установлении его требования доказывать в порядке, предусмотренном статьей 60 настоящего Федерального закона, иной размер стоимости переданного застройщику имущества и стоимости жилого помещения, в том числе на основании иного отчета об оценке. (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ) |
| В случае, если в соответствии с договором, предусматривающим передачу жилого помещения участнику строительства, должен быть передан индивидуальный жилой дом, стоимость индивидуального жилого дома рассчитывается исходя из общей площади такого жилого дома и земельного участка, подлежащих передаче участнику строительства, а также показателя рыночной стоимости одного квадратного метра в соответствующем индивидуальном жилом доме и соответствующего земельного участка. (абзац введен Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ) |
| 2.1. При установлении размера денежного требования участника строительства, которое связано с передачей машино-места и нежилого помещения, применяются положения статьи 4 настоящего Федерального закона. (п. 2.1 введен Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ) |
| 2.2. При установлении размера денежного требования участника строительства, которое связано с передачей индивидуального жилого дома, необходимо также учитывать стоимость прав на общее имущество, создаваемое в рамках проекта строительства малоэтажного жилого комплекса. При установлении размера денежного требования участника строительства в отношении стоимости прав на общее имущество применяются положения статьи 4 настоящего Федерального закона. (п. 2.2 введен Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ) |
| 3. В отношении денежного требования в реестр требований участников строительства также включаются сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, сведения о машино-месте и (или) нежилом помещении, являющихся предметом договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения. (в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ) |
| 4. По запросу и за счет страховщика, застраховавшего гражданскую ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения либо банка, выдавшего поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, конкурсный управляющий или реестродержатель направляет выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований участников строительства. (п. 4 введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 294-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ) |
| публикации: Порядок предъявления участниками строительства требований в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика и удовлетворения данных требований. |
| Представительство в арбитражном суде - консультации, подготовка необходимых правовых документов, представительство в арбитражном суде первой инстанции, защита интересов в арбитражном апелляционном суде, кассационное производство в арбитражном суде округа, споры в суде по интеллектуальным правам, ведение дел в экономической коллегии верховного суда рф, участие в заседаниях третейских судов, сопровождение исполнения принятых судом решений, досудебное урегулирование споров... vk.com, mail, max, dzen, ya.messenger. |
| Комментарий к статье 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". |
| 1. Согласно п.1 комментируемой статьи открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. Такой отказ может быть заявлен в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования. Участник строительства должен быть уведомлен о возможности такого отказа (комментарий к ст. 201.4).
2. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает порядок исчисления убытков, в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, которые согласно подп. 4 п. 1 ст. 201.1 входят в состав денежного требования участника строительства. По смыслу комментируемой нормы расчет убытков участника строительства производится, если известны следующие показатели: • стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определенная на дату введения процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику, в рамках которой предъявлено требование участника строительства; Убытки составляют разницу между указанными показателями. Причем превышение сумм по второму показателю над первым не может являться основанием для снижения размера денежных требований участника строительства или повлечь для него иные негативные последствия. Отсутствие хотя бы одного показателя не позволяет произвести расчет убытков в соответствии с правилами, установленными комментируемым пунктом. Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком. Обязанность по привлечению оценщика и по направлению соответствующего отчета об оценке участнику строительства и в арбитражный суд лежит на арбитражном управляющем. Услуги оценщика оплачиваются за счет застройщика. Суды обращают внимание на отсутствие правовых оснований принимать отчет оценщика в качестве допустимого доказательства по делу, если оценщик арбитражным управляющим не привлекался, как того требует комментируемая норма, и данный отчет не позволяет установить наличие обстоятельств, обосновывающих требование заявителя, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела[1]. [1] Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2012 г. N 07АП-2689/10(66) по делу N А45-9663/2009. В комментируемой норме прямо не предусмотрено, на какой момент необходимо установить стоимость переданного застройщику имущества при отсутствии цены в договоре. Суды придерживаются позиции, согласно которой стоимость имущества, переданного застройщику, определяется на дату его передачи. Так, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд указал, что в отсутствие цены в договоре и оплаты его в денежном выражении должна быть установлена стоимость имущества, переданного застройщику в счет заключенной сделки, на дату передачи данного имущества[2]. Данный вывод основан на том, что применение комментируемой нормы направлено на выявление реально понесенных затрат участником строительства на момент возникновения обязательств застройщика. [2] Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2013 г. N А57-22018/12, оставленное без изменения Постановлением ФАС Поволжского округа от 4 марта 2014 г. N А57-22018/2012. Следует отметить, что положения комментируемого пункта в данной редакции (редакции Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено после 25 июля 2015 г., а также если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до, при условии, что к этому дню не завершились расчеты с кредиторами третьей очереди. 3. Пункт 3 комментируемой статьи применительно к денежным требованиям участников строительства расширяет перечень сведений, которые включаются в реестр требований кредиторов (комментарий к ст.16). В указанный реестр также включаются сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения. 4. В п.4 комментируемой статьи закреплена обязанность арбитражного управляющего или реестродержателя направить выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований участников строительства по запросу и за счет страховщика или банка, которые предоставляют обеспечение исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. Согласно ст.12.1 Закона об участии в долевом строительстве исполнение таких обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: • поручительство банка в порядке, установленном ст. 15.1 Закона об участии в долевом строительстве;• страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном ст. 15.2 Закона об участии в долевом строительстве. |
| Судебная практика по статье 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". |
| Решение Верховного суда: Определение от 14.03.2013 г. N ВАС-2080/13, Коллегия по гражданским правоотношениям, надзор Соответствующий отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд. Суды, с учетом конкретных обстоятельств дела, и руководствуясь статьями 201.1, 201.5 Закона о банкротстве, статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о недоказанности факта наличия убытков в виде реального ущерба и их размера и отказали в удовлетворении требования заявителя в указанной части... Решение Верховного суда: Определение от 23.10.2017 г. N 305-ЭС17-11913, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Соответствующий отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд. Суды, с учетом конкретных обстоятельств дела, и руководствуясь статьями 201.1, 201.5 Закона о банкротстве, статьей 15 ГК РФ, исходя из недоказанности факта наличия убытков в виде реального ущерба и их размера, отказали в удовлетворении заявления Семеновой Л.Л. Аргументы заявителя были предметом рассмотрения судами и им дана правовая оценка... |
|
|
| вернуться | ← | → |
| арбитражный процессуальный кодекс рф в текущей редакции и комментарии к нему |
Все права защищены © Арбитражный юрист, 2005 - |