Причем, как следует из п.1 комментируемой статьи, специальный порядок устанавливается только для случаев реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды). Если предметом залога является иное имущество должника, порядок удовлетворения требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом такого имущества, за счет стоимости предмета залога регулируются общими нормами ст.138 комментируемого Закона.

2. Средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника и распределяются следующим образом:

1) 60% - кредиторам по обязательствам, обеспеченным залогом указанных объектов и (или) прав на них, но не более чем основная сумма задолженности и причитающиеся проценты. Данная группа включает в том числе кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве. Согласно п.1-3 ст.13 Закона об участии в долевом строительстве при осуществлении долевого строительства:

• земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды (субаренды) на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации соответствующего договора;
• при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект;
• с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Согласно п.1 ст.1 Закона об участии в долевом строительстве в составе участников долевого строительства могут быть как граждане, так и юридические лица;

2) 25% - гражданам - участникам строительства, имеющим денежные требования, вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемого предмета залога. Данная норма призвана обеспечить защиту прав граждан - участников строительства, которые передали застройщику денежные средства и (или) имущество по договорам в обход норм Закона об участии в долевом строительстве. В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом объекта строительства, земельного участка и (или) прав на них должника, 85% средств, вырученных от реализации предмета залога, направляется на погашение денежных требований всех участников строительства, т.е. не только граждан, но и иных лиц, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование;

3) 10% - кредиторам первой и второй очереди, если для погашения их требований недостаточно иного имущества застройщика;

4) 5% - на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей (далее - необходимые расходы).

3. Пункт 2 комментируемой статьи определяет судьбу денежных средств, распределенных согласно порядку, установленному предыдущим пунктом, и оставшихся после погашения требований кредиторов.

Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди, а также необходимых расходов, направляются на погашение денежных требований граждан - участников строительства и требований кредиторов, обеспеченных залогом соответствующего имущества застройщика.

Причем речь идет только о той части требований, которая не погашена в связи с распределением средств, вырученных от реализации предмета залога, для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и иных расходов.

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения денежных требований граждан - участников строительства, требований кредиторов, обеспеченных залогом реализованного имущества застройщика, включаются в конкурсную массу.

Все права защищены © Арбитражный юрист, 2005 -